Желающие купить себе или близким подходящее жилье в городской черте Тернополя столкнутся с удивительно высокими ценами, которые приближаются к киевским. Понятно, что киевским стандартам соответствуют только цены. И инфрастуктура, и качественные характеристики жилой площади в одном из беднейших областных центров Украины крайне далеки до столичных.

При этом наблюдается стремительный рост цен (см. таблицу) на первичном и вторичном рынке, где коммерческих предложений традиционно больше. Настоящий бум местного рынка недвижимости подтверждает и постоянно растущее число риэлтерских фирм, что почти беспрецедентно для города с таким количеством населения. 

По данным Тернопольского городского совета, в областном центре проживает 233 152 человек (для сравнения: в Деснянском р-не г. Киева зарегистрировано свыше 300 тысяч чел.). При этом, как сообщила RUpor`у специалист по недвижимости Ельвира Бойчук (АН «Адреса»), в настоящий момент в городе действуют около 180 (!) риэлтерских агентств.

Средние цены на жилые квартиры в г. Тернополь (вторичный рынок). Информация предоставлена АН «Веста» (в тыс. у. е. за м. кв.)

	1 к.	2 к.
Спальные р-ны	32	48
Центр	37	55

Во-первых, потому, что там строится крайне мало жилья. В согласии с информацией от Комитета по анализу рынка недвижимости АСН(Р)У уровень обеспеченности жильем в Украине меньше всего именно в западном регионе (19,2 кв.м. на человека), для 20 кв. м. в среднем по Украине. Напомним, что в Европе этот уровень составляет 30-35 кв. м., а в Киеве – 28 м. кв.

Иными словами, в этой части Украины, и Тернополь – яркое тому подтверждение, строится крайне мало жилья, что в условиях возрастания платежеспособности населения («деньги заробитчан») и создает ценовой «перегрев» на вторичном рынке жилья. Первичный рынок («первичка») в областном центре практически отсутствует.

В соответствии с отчетами городской власти тернополяне могут претендовать и на новое социальное жилье. Коммерческого попросту не хватает. Но, то откуда и куда девается социальное жилье города, получить ответ непросто даже представителям центральных органов власти.

Все депутатские обращения о количестве вводимого в эксплуатацию социального жилья (в т. ч. передаваемой в коммунальную собственность жилой коммерческой недвижимости), что были подготовлены и направлены народным депутатом, тернополянином Орестом Муцом на протяжении  2006 года до сих пор остаются без ответа. Обращения были адресованы к предыдущему (Богдан Левкив) и ныне действующему (Роман Заставный) мэрам Тернополя, а также к прокурору города. Практика скрытого распределения соцжилья имела место и при мэре города в 1998 – 2002 гг. А. И. Кучеренко.

Злая шутка из Португалии

Вторым фактором, искусственно подогревающим ценовую ситуацию на обоих сегментах рынка является его безальтенативность в качестве инвестиционного фонда для жителей региона, трудящимися за границей. В что-то иное деньги вложить «среднестатистическому» рабочему просто невозможно. А из-за того, что во времена Советского Союза в социально-экономическом развитии края основная ставка делалась на аграрную отрасль (крупнейшими промышленными предприятиями Тернополя были хлопчатобумажный и комбайновый комбинат), область оказалась очень уязвимой к крушению плановой экономики.

Поэтому на протяжении 15 лет здесь наблюдается наименьший уровень заработной платы. В поисках лучшей жизни десятки тысяч тернополян на регулярной или постоянной основе приобщились к процветанию своей новой родины, в большинстве случаев ею становится Португалия.

На берегу Атлантики в среднем за месяц можно заработать 600 евро, считает г-жа Бойчук. Исходя из этого и формируется размер погашения полной стоимости новой квартиры при долевом строительстве. «Ежемесячной зарплаты заробитчанина хватает только на то, чтобы оплатить строительство одного м. кв. строящейся квартиры», - заявила Бойчук. – «И то, не всегда хватает».

Даже если мини-инвестор дойдет до желаемой цели и в один прекрасный день зайдет в свою квартиру в свежей новостройке, у него вряд ли найдется необходимая сумма для произведения евроремонта (с «обычным» ремонтом в новом жилье как-то неуютно). Счастливый обладатель недавно приобретенной квартиры отправляется в банк или иное кредитно-финансовое учреждение за кредитом на ремонт. В качестве залога используется, конечно же, новая недвижимость, от чего ее стоимость опять-таки возрастает.

Или же опасаясь нежелательных рисков, связанных с возвратом кредита под залог квартиры, ее владелец продает ее и приобретает себе что-то подходящее из классики вторичного рынка. Условная цена за метр квадратный неизменного количества жилплощади тем временем продолжает расти, достигая после ремонта до 2 000 – 3 000 у. е.

Циклы и студенты

Как и в любом другом экономическом явлении в ценообразовании на рынке недвижимости города существенную роль играет и общеэкономическая цикличность. Зачастую она имеет региональный оттенок.

К примеру, летом 2005 года цены подскочили в два раза из-за ажиотажа связанного с упрощением процедуры получения молодежного кредита. Законодательные изменения тогда упали на благодатную почву, ведь Тернополь занимает первое место на Западной Украине по соотношению студентов к количеству жителей. Источники RUpor`а сообщают, что на протяжении нескольких месяцев покупателям (в т. ч. клиентам солидных риэлтерских компании) было не сыскать ни одной свободной квартиры для покупки.  

Пока столичные и местные чиновники старательно разрабатывают планы обеспечения глубинки комфортным жильем и выделяют на эти нужды астрономические суммы, выходцы из этой самой глубинки могут себе позволить добраться разве что до ближайшего облцентра. И даже если он по данным Госкомстата окажется самым что ни на есть «бедным», цена за вожделенный метр там будет колебаться в пределах 650 – 3 000 у. е.

Также по теме:

Регионы превзошли столичный темп

Новостройки атакуют рынок