ЖУлью падать некуда

Поэтому, по меньшей мере, сенсацией отрасли выглядело заявление президента Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, опубликованное вчера ресурсом Document. По словам Рубанова, в Киеве цены на устаревший жилой фонд будут  снижаться, и возможно, сразу на 2-3% в месяц, хотя цены на элитное жилье будут продолжать расти. Рост цен в премиум-классе он связывает с дефицитом такого жилья, который может быть удовлетворен лишь к 2010 году.

Вместе с тем, Рубанов исключил серьезный обвал «вторички», равно как и продолжение немыслимого перегрева этой части рынка жилья. «Никаких серьезных колебаний не предвидится, цены если и будут повышаться, то в рамках инфляционных процессов», — гласит его прогноз до конца 2007 года.

Также он отметил, что в каждом регионе ситуация на рынке жилья различная, но в целом предпосылок для резких скачков цен или их снижения нет. С ним согласна и президент Украинской гильдии риэлторов Наталия Шкилёва. «Рынок стабильный. Все будет зависеть от экономики, если она будет стабильной, то рынок недвижимости тоже будет стабильный», — сообщила она.

На этом официальные комментарии риелтеров окончены. Ничего нового после этого узнать не удалось. Усилия RUpor`а узнать реакцию на заявления Рубанова со стороны Ассоциации специалистов по недвижимости Украины на данный момент не увенчались успехом. Главный аналитик Ассоциации Алексей Котенко принципиально избегает не согласованных заранее заявлений.

Дозированный выход в информационное пространство самих торговцев вполне объясним. Они зорко следят за благополучием ими же порожденного общественного мнения среди потенциальных покупателей. «Ничего не падает, а если упадет то не вам», - и никаких гвоздей. В тоже время независимые от рынка аналитики утверждают, что риелтеры публично признались в падении стоимости только тогда, когда это стало для них абсолютно безопасным. Дальше падать некуда и за что.

«Если бы мы измеряли цены в реальных гривнах, то на самом деле жилье в некоторой степени подешевело, что происходило у нас и в предыдущие годы, - заявил RUpor`у эксперт Международного центра перспективных исследований по вопросам монетарной политики, развития финансового сектора и цен Александр Жолудь. - Чтобы понять эту ситуацию надо посмотреть предыдущие годы. У нас 2005-2006 гг., во-первых, произошел достаточно резкий рост доходов граждан, во-вторых, что более важно, резко увеличился рынок ипотечного кредитования. Если раньше он практически не работал, то последние три года он резко возрос. Это привело к тому, что намного больше людей смогли себе позволить купить жилье (возможно не полностью, потому что оплатить его достаточно тяжело, но в кредит, во всяком случае), что резко увеличило потребность в жилье. А оно, как известно, так быстро не строится. Как следствие резко подскочили цены – мы видели их удвоение в предыдущие годы».

Пока Украина остается унитарным государством и все люди с деньгами стремятся ехать в Киев, у нас будет продолжаться спрос на жилье. Поэтому снижения в номинальных цифрах эксперты не ожидают. Однако, «в ближайшие годы доходы среднего класса будут расти быстрее, чем цены на недвижимость и поэтому снижения номинальной стоимости недвижимости не будет», - прогнозирует Жолудь.

Для того же чтобы произошло реальное удешевление «вторички» государству следует произвести ряд реформ. Первейшей из них является отмена моратория на куплю-продажу земли сельхоззначения и открытие полнокровного земельного рынка. «Вторичное жилье очень сильно привязано к первичному, поэтому прозрачность приобретения земли под новостройки снизит коррупционные расходы на получение участков, а значит и общую стоимость квартир», - считает Жолудь.

Ведущий эксперт экономических программ Украинского центра экономических и политических исследований им. Александра Разумкова Константин Кузнецов, стоявший у истоков Государственной налоговой службе Украины и проработавший в ней 9 лет, предлагает исключить влияние коррупции из конечной стоимости «вторички» путем введения налога на недвижимость.

Существующие регуляторные меры на обоих сегментах рынка эксперт признает крайне неэффективными, из-за чего государство до сих пор не способно обеспечить достойные условия жизни для своих граждан. «В Украине давно созрел и требует внедрения налог на недвижимость. При этом он должен быть введен таким образом, чтобы его плательщиками не стали люди среднего и ниже среднего дохода. Ими станут те, кто занимаются квартирным бизнесом и госслужащие которые всякими неправдами получили много объектов недвижимости», - заявил RUpor`у Кузнецов.

Как известно, когда органами местного самоуправления выделяется земля, то никаких документальных затрат фирма-застройщик официально не несет. Инвестор рассчитывается черным налом или через формулы откатов с заинтересованными. «В итоге такие коррупционные схемы набирают в цене 50% от ее общего размера», - сообщил эксперт.

Непрямыми последствиями реформы станет всеобщая инвентаризация всей недвижимости на территории Украины и вывод из тени огромного массива элитной собственности чиновников и их покровителей. «Многие такие дома и квартиры были бы проданы, и в какой-то степени рынок бы сдвинулся с мертвой точки. Люди бы стали избавляться от «лишнего» жилья, наполняя им рынок, причем по реальным, а не спекулятивным ценам», - полагает Кузнецов.

К сожалению, налоговое давление на касту неприкасаемых у нас пока не принято. Поэтому остается ждать, пока произойдет саморегуляция рынка и покупательная способность наших сограждан вырастет до желаемого уровня.