Столичная недвижимость меняет курс

Дело в том, что первыми на изменения общерыночных тенденций реагируют сегменты самого дешевого малогабаритного жилья. И наблюдая за этими сегментами, нередко удается предсказать будущие изменения на рынке.

Наиболее массовыми представителями классов «дешевого» и «дорогого» жилья являются соответственно однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Другими представителями этих классов являются тесные «хрущовки» («старая панель», «старый кирпич») и просторные современные квартиры в домах из кирпича («украинский кирпич»).

Тенденции, которые мы наблюдаем сейчас, в определенной мере являются новыми для киевского рынка недвижимости. Возможно, это не более чем временное отклонение и «игра случая». Но раньше в аналогичных ситуациях мы наблюдали несколько иные тенденции и взаимосвязи.

Цены предложения на однокомнатные квартиры в ноябре были практически стабильными (+0,1%). Цены предложений на трехкомнатные квартиры выросли на 2,1%. Если исходить из прошлого опыта, то такое соотношение изменения цен можно рассматривать как признак приближающейся стагнации.

Но совсем иные выводы следуют при сопоставлении изменений цен предложений в сегментах «старый кирпич», «старая панель» и «украинский кирпич». Цены предложений на «старый кирпич» и «старую панель» в ноябре выросли соответственно на 0,9% и 2,1%, а вот на «украинский кирпич» снизились на 0,5%. А это уже можно рассматривать как признаки увеличения спроса на «хрущовки» и дальнейшего роста цен.

Почему же проверенные на практике признаки, которые обычно действуют достаточно слаженно, сейчас вступили в определенное противоречие друг с другом?

Есть одно достаточно универсальное и традиционное объяснение этому феномену: затоваривание соответствующего сегмента рынка. И этот вывод подтверждает анализ изменения состава предложения.

За последние три месяца доля «украинского кирпича» возросла на 1,5%, в то время как доли «старой панели» и «старого кирпича» снизились соответственно на 0,8% и 0,6%.

Но является ли такое изменение состава предложения единственной причиной нарушения ранее действующих закономерностей? Ведь увеличение доли современных квартир не является чем-то необычным: количество таких квартир постоянно увеличивается в жилом фонде Киева, и, как следствие этого, увеличивается оно и на вторичном рынке.

Судя по всему, имеет место еще одна причина: на рынок поступили дополнительные «инвестиционные квартиры», которые обычно находятся в новых домах. Нарушение привычных закономерностей объясняется тем, что инвесторы, решившие уйти с рынка, охотнее сбавляют цены, чем обитатели «хрущовок». И хотя многие квартиры в современных домах по-прежнему дорожают (например, в сегменте «украинская панель» цены предложения в ноябре выросли на 1%), но разновекторные устремления определенной части продавцов и стали, на наш взгляд, основной причиной нарушения привычных закономерностей.

Более детально ноябрьские цены предложений приведены в таблицах 

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

На первичном рынке общегородской уровень цен в ноябре вырос примерно на 3%.

Судя по недавно опубликованным данным Госкомстата, киевские строители за первые десять месяцев 2007 года освоили средств на 26,2% и построили жилья на 0,8% больше, чем за этот же период прошлого года. Всего за девять месяцев 2007 года введено в эксплуатацию 903,6 тысяч квадратных метров жилья.

Но вот что настораживает в данных Госкомстата, так это уменьшение на 3,9% затрат на подготовку строительных площадок (а ведь стоимость строительства выросла существенно). Трудно понять из официальных данных: то ли количество площадок сократилось, то ли объем работ при их подготовке уменьшился. Но одно известно точно: инженерные сети не в том состоянии, чтобы экономить на их развитии деньги. Да и укрепление грунтов и склонов – это, на наш взгляд, вовсе не та сфера, где можно экономить.

На рынке аренды спрос и цены в ноябре продолжали расти. В ряде случаев образовывались очереди желающих посмотреть квартиру. Ориентируясь на повышенный спрос, арендодатели нередко повышали цены даже по тем договорам, которые они не так давно подписали. Все чаще арендаторы снимают квартиру (или даже комнату в квартире) коллективно.

На рынке ипотечных кредитов, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, банки постепенно изменяют направления кредитования.

В третьем квартале 2007 года ипотечный рынок вырос на 15,5% (или на 19,5% с учетом кредитов, выданных на земельные участки и коммерческие цели). При этом структура нового ипотечного портфеля была следующей:

- 36% от общего объема - финансирование приобретения жилья на вторичном рынке;

- 7% от общего объема – инвестиции в строительство частных домов.

За третий квартал номинальные процентные ставки по ипотечным кредитам в гривне снизились на 2,7% (медианная ставка 14,05%), в долларах США выросли на 0,25% (медианная ставка 12,45%), в евро – снизились на 0,25% (медианная ставка 11,40%).

В большинстве сегментов рынка будет наблюдаться медленный плавный рост цен, темпы которого сопоставимы с темпами инфляции.

Деловая активность в первой половине декабря будет, скорее всего, примерно такая же, как и в ноябре. Во второй половине декабря начнет снижаться: рынок недвижимости будет готовиться к традиционным новогодним каникулам.