Земля под Киевом уходит в «тень»

Приняв бюджет-2008, Верховная Рада продлила мораторий на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения до законодательного урегулирования рынка земли. Законопроекты по данным вопросам Кабмин должен до 1 апреля внести на рассмотрение парламента. При этом для завершения подготовки всех необходимых нормативных документов необходим как минимум год. Еще одним ограничителем легализации продажи земли является то, что в Украине еще не завершена выдача всех государственных актов на право собственности на землю гражданам.

При этом покупка земли сельхозназначения и изменение ее статуса имеет конечной целью коттеджную (реже - промышленную) застройку.

По прогнозам экспертов по недвижимости, снятие моратория может существенным образом повлиять на рост цен на недвижимость: с появлением значительного объема денежной массы, вырученной за реализованные земельные участки, возрастет желание населения инвестировать средства в недвижимость.

Цена земельного вопроса

По данным компании SV-Development, за 2007 год стоимость земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (коттеджную застройку) в Киевском регионе (11 районов) в среднем выросла на 67% с $2364 до $5864 за одну сотку. Цены существенно зависят от удаленности от города, привлекательности самой местности и уровня развития инфраструктуры.

Рейтинг стоимости привлекательных земельных участков по районам Киевской области по состоянию на конец 2007 год выглядел так:

1. Киево-Святошинский район – рост 70,02% (на $3 885) до $9 434/сотка

2. Обуховский район – рост 60,09% (на $2 781) до $7 408/сотка

3. Бориспольский район – рост 49,85% (на $1 953) до $5 871/сотка

4. Вышгородский район – рост 95,43% (на $2 557) до $5 236/сотка

5. Броварской район – рост 111,68% (на $2 508) до $4 754/сотка

6. Васильковский район – рост 69,43% (на $1 781) до $4 346/сотка

7. Бородянский район – рост 45,31% (на $740) до $2 374/сотка

8. Макаровский район – рост 46,71% (на $723) до $2 271/сотка

9. Кагарлыцкий район – рост 24,04% (на $273) до $1 409/сотка

10. Фастовский район – рост 16,82% (на $154) до $1 067/сотка

11. Барышевский район – рост 44,44% (на $312) до $1 013/сотка

Следует отметить, что указанные цены роста земли имеют определенную погрешность, так как учитывается стоимость, заявленная собственниками земли, а не цены реальных сделок, которые могут быть на порядок ниже.

Одним из наиболее престижных считается Обуховское направление, где в районе Конча-Заспы дачами владеют многие известные украинцы. Интересно, что в 2007 году в райцентре Обухов была украдена документация по земельным участкам района, что усложняет процесс идентификации собственников.

Застройщики все чаще по причине нехватки земельных участков на Обуховском направлении предпочитают Бориспольское, Одесское, Вышгородское, Житомирское. Что также приводит к земельным конфликтам. В частности, в селах Счастливом и Гора, где около 2 тыс. местных жителей остались по решению суда без земли, имея на руках государственные акты.

Спрос на коттеджи в 2008 будет расти

Рынок коттеджного строительства в Украине активно развивается. Если по итогам 2006 года в окрестностях Киева насчитывалось около 50 поселков, то в 2007 году их количество (строящихся и проектируемых) превысило 100.

С одной стороны проекты коттеджей эконом-класса подразумевают возможность альтернативы городской квартире недвижимости на природе, однако предложение коттеджей до $160 тыс. крайне незначительно, тогда как спрос весьма велик. На сегодняшний день средняя стоимость одного коттеджа, по данным SV Development в Киевской области составляет около $380 тыс.

Кроме того, удаленность таких городков от столицы делает существенным транспортный фактор. Следует также учитывать, что ежемесячно на содержание коттеджа и инфраструктуры (охрана, вывоз мусора и т. д.) тратится в среднем от $300. Именно уровень развития инфраструктуры существенно влияет на уровень стоимости коттеджа.

С другой стороны, с каждым годом загородные проекты будут постепенно все больше удаляться от Киева, так как пригодных для строительства земель в непосредственной близости от Киева осталось очень мало. Эконом-варианты в силу своей «дешевизны» будут расти более динамично, чем бизнес- и элит-коттеджи. Это подтверждается динамикой 2007 года, когда в наиболее престижных Киево-Святошинском, Обуховском, Бориспольском и Вышгородском районах динамика средней стоимости одного квадратного метра недвижимости на индивидуальные дома в пригородах Киева выросла на 31-47%, а в наименее привлекательных – Макаровском и Бородянском - на 60%. Притом, что в 2008 году появятся сразу несколько поселков экономкласса, состоящих из типовых домиков или таун-хаузов, в близлежащих пригородах Киева будут реализовываться только проекты строительства дорогих коттеджей (от $500 тыс. до $1 млн. и выше.).

По оценкам экспертов, в 2008 году спрос на коттеджи в Украине будет только увеличиваться, а цены расти как за счет увеличения стоимости земли, так и по причине роста цены стройматериалов и самих строительных работ. Темпы увеличения стоимости земли и других сопутствующих факторов (рост киевской недвижимости, стройматериалов и т. д.) позволяют предполагать рост цен на коттеджи не ниже 15-25% на протяжении всего 2008 года.

Альтернативные направления землеиспользования

Свою долю земли вокруг столицы займут и складские помещения. В последние годы этот рынок переживал значительный рост. Основными географическими направлениями строительства логических центров в Киевской области в настоящее время являются р-н Броваров, Борисполя и Гостомеля, а также территории, примыкающие к Одесской и Житомирской трассам (в радиусе 50 км от Киева). Такой спрос на склады объясняется географическим положением самой Украины и Киева, в частности.

Строительство торговых центров за пределами Киева пока ограничивается близлежащими к городу территориями и освоением городов-спутников. Однако уже сейчас инвестиционный фонд Investrong намеревается вложить около $488 млн. в ТРЦ на земельном участке в 7 км от Киева в Житомирском направлении.

Кроме того, существует проблема изъятия частных земель для общественных потребностей. Это актуально и для Киевского региона, где собираются до 2012 года построить объездную дорогу вокруг Киева.

Существует также и проблема выноса киевских промышленных предприятий за пределы столицы. Однако в этом вопросе пока больше намерений, чем конкретики. Киевские власти до сих пор предпочитают точечную застройку реализации системных планов решения проблем в сфере недвижимости в столице.

Так что можно смело предполагать, что в 2008 году земельный рынок «порадует» еще не одним скандалом, которые, как мы видим, на примере ситуации вокруг сел Счастливое и Гора Бориспольского района, будут иметь криминальный оттенок.

По материалам Economic-ua, Kanzas.ua.