Жилтоварищей вселили

Правительство планирует к 2015 году ликвидировать Жилищно-эксплуатационные конторы, а «Общества совладельцев многоквартирного дома» (ОСМД) сделать обязательной нормой для домов от 5-го этажа и выше. При том, что в разных городах Украины ОСМД существуют уже много лет. И во избежание ошибок их создания и деятельности имеет смысл учесть имеющийся у них опыт работы.

К примеру, наш дом в Днепропетровске с большими трудностями был введён в эксплуатацию десять лет назад. Счастливым собственникам квартир после 15 лет строительства досталось строение, в котором не было газа, не работали лифты и который ни один ЖЭК не захотел брать на обслуживание. В конечном итоге жильцы остались без возможности прописаться в собственных квартирах. Местные чиновники всех уровней «с пониманием относились к сложившейся ситуации», но «ничего не могли поделать». Руководители муниципальных служб и коммунальных предприятий отмахивались от неугомонных новосёлов как от назойливых мух.

Поняв, что в одиночку собственные проблемы решить не удастся, часть жильцов объединилась в инициативную группу по созданию «Общества совладельцев многоквартирного дома». Первым показательным и результативным мероприятием инициативной группы был вывоз кучи бытового мусора, накопившегося возле дома за полгода.

Сложностей с созданием самого ОСМД не возникло. Существующая на тот момент правовая база позволяла сделать это без особых трудностей. Типовой устав самого ОСМД был утверждён Приказом Госкомжилкоммунхоза Украины, деятельность общества регламентировалась Законом Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» и регулировалась Постановлением Кабмина «О реализации Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома».

Трудности перевода

На сегодняшний день также есть необходимая правовая база для создания ОСМД. И все же, прежде чем начинать массово создавать ОСМД, необходимо проанализировать ситуацию в которой сегодня оказались Жилищно-эксплуатационные конторы - чтобы негативный опыт и изрядно подпорченный имидж не получил своё продолжение в новой форме хозяйствования.

Сам по себе ЖЭК как предприятие, которое должно оказывать услуги населению, за его же (населения) средства, граждане уже давно заклеймили «цитаделью зла». При этом, критикуя систему городских ЖЭКов, за годы независимости никто так и не взялся её реформировать. Формально, местное самоуправление осуществляет полный контроль над структурами ЖЭКов и их руководителями, однако это никак не отражается на улучшении качества предоставляемых населению услуг. Основная причина - отсутствие прозрачности в финансовых потоках, которые формируются за счёт жильцов, потребителей данных услуг. Понять где аккумулируются и куда направляются средства жильцов конкретного дома, не говоря уже о жителях конкретного подъезда, часто просто невозможно.

Может ли произойти подобная ситуация при отказе от ЖЭКов и переходе к ОСМД? Нет – если контроль за деятельностью управляющего ОСМД осуществляет Правление сообщества. Финансовые потоки отслеживает ревизионная комиссия из числа жильцов, как правило бухгалтеров по специальности. А ежегодное отчётно-выборное собрание жильцов - это «момент истины», где необходимо аргументировано объяснять смысл каждой потраченной гривны. Кроме того, и председатель правления, и управляющий несут персональную ответственность за принятые решения.

Отдельно хотелось бы остановиться на кадровом вопросе, который возникнет при формировании ОСМД. Создавая новые ОСМД, необходимо чётко понимать - кто же будет руководить новыми структурам? Потребуется большое количество специалистов имеющих опыт работы с коммунальными службами и опыт работы с собственниками и жильцами - потребителями услуг. Как будет происходить подбор кадров? На сегодняшний день эта система ни только не отработана, но даже не имеет какой-либо внятной концепции. Справедливости ради, необходимо отметить, что в то же Днепропетровске существует ряд консалтинговых компаний, которые предлагают проводить обучение управляющих и бухгалтеров ОСМД. Но это единичные случаи - да и преподаватели, в больше части, являются исключительно теоретиками в вопросах деятельности общества совладельцев.

Скорее всего ситуация будет развиваться следующим образом. Бывшие работники ЖЭКов плавно перекочуют и осядут на руководящих должностях в ОСМД т.к. большинство граждан вряд ли бросят свои насиженные рабочие места и перейдут на общественную работу пусть даже за зарплату. Как показывает имеющийся опыт - это не очень хороший выход из ситуации. Более того, подобное «реформирование» погубит саму идею ОСМД как альтернативу ЖЭКам. «Опытные руководители» на новый лад наполнят новую структуру, сложившимися за многие годы, традициями и взаимоотношениями, что неизбежно повлечёт за собой личные конфликты и консервацию идеи реформирования ЖКХ.

Из личного опыта приведу такой пример. В самом начале деятельности ОСМД, мы пригласили на должность управляющего человека, который до того 25 лет проработал в системе жилищно-коммунального хозяйства города, в различных ЖЭКах. Человек имел связи, знал в какой кабинет и к кому необходимо зайти для решения наших вопросов. Это во многом сопутствовало успеху в процессе становления общества и реализации текущих проектов. Но когда к управляющему приходили жильцы и просили оперативно решить те или иные вопросы, попутно упоминая, что у них нет задолженности за обслуживание перед ОСМД, у управляющего тут же случался нервный срыв. Возможность, которую имеют члены ОСМД - постоянно контролировать деятельность руководства общества и гарантированно получать качественные услуги в четко обозначенное время - стала главной причиной негодования, человека, который привык в ЖЭКах сам на своё усмотрение принимать решение о том, что и когда будет делать.

Таким образом, руководить создаваемыми обществами далеко не всегда смогут люди, имеющие опыт работы в ЖЭКах. Скорее, эффективным управляющим ОСМД сможет быть хороший руководитель, постоянно проживающий в данном доме, хорошо осведомлённый о его проблемах и узнающий в лицо своих соседей.


Камни преткновения

Важно заметить, что в статье 151 проекта нового «Жилищного кодекса Украины» вводится такое понятие как ”субъект предоставления услуг по управлению многоквартирными домами”. Предполагаться, что после принятия нового Кодекса это будут т.н. «Управляющие компании», которые будут находиться над структурами ОСМД, а точнее ОСМД должны будут перейти под управление этих компаний. При этом согласно той же статье 151 создаются специальные условия, которые практически не выполнимы для ОСМД (например, наличие инвестиционного потенциала). Тем самым нивелируется значение общества совладельцев как полноправного субъекта оказания услуг по управлению многоквартирным домом, ОСМД переходят в подчинение Управляющей копании.

По некоторой информации эта идея появилась в проекте для того, чтобы получить контроль над финансовыми потоками ОСМД. Для результативного сотрудничества ОСМД и управляющих компаний необходимо предусмотреть их равные возможности в сфере предоставления услуг по управлению многоквартирными домами, И обеспечить на законодательном уровне возможность создания управляющих компаний на базе существующих ОСМД.

Ещё один спорный момент, который сейчас пытаются внушить населению через средства массовой информации – о том, что инвестор - управляющая копания, будет вкладывать собственные средства в реконструкцию и ремонт многоквартирных домов. Одна из главных причин, почему этого не произойдет, - не удовлетворительная платёжная дисциплина со стороны жильцов за потребляемые услуги. В действующих ОСМД не получается выйти на показатель в 70-80% от необходимой суммы. А что уже можно говорить о домах, которые находятся на обслуживании у ЖЭКов. Поэтому, в первую очередь, наряду с принятием нового жилищного кодекса необходимо создать гибкий юридический инструмент, благодаря которому, можно было бы обеспечить своевременную оплату услуг, предоставляемых жильцам. Необходимо на законодательном уровне выписать систему ограничений жизнедеятельности для собственников квартир, которые систематически нарушают платёжную дисциплину по оплате коммунальных услуг и условия совместного проживания в доме. Иначе этот порочный круг не разорвать, а бизнес не имея таких рычагов сразу охладеет к такой реформе.

Нельзя не сказать и о компаниях-монополистах. В последние годы работа с этими компаниями стала большой проблемой для ОСМД. В настоящее время, при полном попустительстве местных чиновников или с их молчаливого согласия началось целенаправленное и методичное наступление на Общества совладельцев многоквартирных домов. Самый яркий пример это отношение ОСМД и предприятия-монополиста Горводоканал в Днепропетровске. Уже несколько лет в городе идёт борьба, смысл которой сводится к тому, что Горводоканал не хочет заключать индивидуальные договора на оказание своих услуг (подача воды и водоотвод) с жильцами многоквартирных домов членов ОСМД.

Горводоканал упорно настаивает на одном общем договоре с ОСМД. Предприятие-монополист считает, что решение всех вопросов связанных с начислением платежей за услуги водоканала, а также своевременная оплата этих услуг должны обеспечиваться руководством ОСМД. Таким образом жильцы - члены ОСМД лишены возможности иметь персональные счета и соответственно договора на получение услуг от Горводоканала, а следовательно и выставлять претензии за некачественные услуги, предоставляемые Горводоканалом.

С другой стороны руководство ОСМД вынужденно выполнять несвойственные ему функции, которые не обозначены в уставе, что абсолютно противоречит функциям ОСМД, так как общество совладельцев не является субъектом хозяйственной деятельности и не может оказывать услуги по подаче воды и водоотведения. Руководства Горводоканала свою основную задачу видит в том, чтобы договорную работу, а именно работу с потребителями «сбросить» на руководство ОСМД. А самим сосредоточится на работе с одним общим счётом, на который, по их замыслу, без всякой «головной боли» будут поступать денежные средства от потребителей.

Такую же позицию в отношение ОСМД в ближайшее время могут занять и другие предприятия-монополисты и энергоснабжающие организации. Для урегулирования ситуации необходимо постановление Кабинета министров. Оно будет разъяснять предприятиям-монополистам, энергоснабжающим организациям, а главное руководителям местного самоуправления, что поставщик любого вида услуг обязан заключить индивидуальный договор с конечным потребителем его услуг, а не перекладывать свои обязанности на Общество совладельцев многоквартирного дома.