Все о механизмах финансирования строительства

После аферы под названием «Элита–Центр» не многие украинцы отважились бы вкладывать свои сбережения в покупку квартир в строящихся домах. Но, как говорится, время лечит, и сейчас первичный рынок жилья постепенно восстанавливает свои позиции. Не малую роль в процессе оздоровления рынка новостроек сыграло государство, которое законодательно утвердило ряд финансовых инструментов, с помощью которых происходит финансирование процесса застройки.

Сергей Ярославович, что такое фонд финансирования строительства и в чем его ключевые отличия от целевых жилищных облигаций?

Само название ФФС говорит о том, что это специальный фонд, который создается для обеспечения бесперебойного финансирования объектов строительства. Создается такой фонд на базе организации (управителя фонда), которая обеспечивает контроль за целевым использованием средств инвесторов.

Если говорить простыми словами, фонд финансирования строительства – совокупность денежных средств граждан, которые передаются в доверительное управление финансовой организации (банку) для финансирования за их счет строительства.

То есть, практически, это счет в банке, на котором аккумулируются средства инвесторов?

Совершенно верно. Счет открывается в банке, но управителем фонда может выступать как сам банк, так и компания по управлению активами (КУА).

Если же говорить об отличиях целевых жилищных облигациях и ФФС, то я бы акцентировал внимание наших читателей на рисках, с которыми сталкивается владелец облигаций, и которые не угрожают инвестору ФФС.

Очень любопытно…

Во-первых, при покупке целевых жилищных облигаций существует риск того, что инвестор в будущем не получит именно ту квартиру, которую он забронировал, поскольку собственники облигаций имеют равные права на квадратные метры жилья в доме, а не на конкретную квартиру.

Во-вторых, существует риск того, что собственник облигаций не получит назад ту сумму, которую он изначально потратил на покупку облигаций в случае отказа от покупки квартиры.

Потому что эмитент облигаций не обязан обратно выкупать облигации по окончанию срока их обращения. Инвестору придется искать другого покупателя, который может предложить цену ниже первоначальной.

Но в тоже время цена может быть и выше, учитывая сегодняшние темпы роста цен на жилье?

Правильно, может. Но мы же говорим о рисках и такой риск существует, и нужно его учитывать.

Но больше всего в жилищных облигациях меня смущает низкий уровень ответственности эмитента перед инвесторами. Выпустив облигации, компания (как правило, это общество с ограниченной ответственностью) может при желании полностью отстраниться от процесса строительство. В результате, финансирование строительства идет с задержками, или в худшем случае вообще прекращается, и никто толком не знает, куда ушли деньги.

А ФФС в этом плане более защищен?

Если он создан на базе банка или авторитетной компании по управлению активами, тогда - да. Более того, в цепочке функционирования ФФС существует еще и страховая компания, которая страхует риски строительно-монтажных работ на весь период строительства. Такая совокупность участников фонда делает вложения инвестора максимально защищенным.

Правильно я Вас понимаю, что при выборе фонда важно грамотно выбрать именно Управителя ФФС?

Да, совершенно верно.. Очень важно до принятия окончательного решения, понять кто основатель этого фонда: КУА или же банк. Если банк, то следует обратить внимание на его репутацию на рынке, предыдущий опыт в создании ФФС или других направлениях. Не плохо было бы узнать размер депозитных ставок, насколько они отличаются от среднерыночных, а также проанализировать другую полезную информацию о степени надежности банка.

Если же говорить о компаниях по управлению активами, то тут ситуация сложнее. КУА на сегодняшний день не так прозрачны как банки, поэтому информацию о них собрать не всегда легко. Более того, зачастую уровень капитала, который они декларирует, не всегда соответствует действительности, а эта информация прямо влияет на уровень финансовой надежности КУА,  значит и тех строительных объектов, которые они финансируют.

То есть недостаточно информированным инвесторам лучше выбирать в качестве управителя банк?

На сегодняшний день я бы рекомендовал использовать именно такую стратегию. Однако, надеюсь, что с развитием рынка ситуация будет меняться в лучшую сторону.

А как же застройщик, ведь именно от него зависит процесс самого строительства?

Конечно, выбор застройщика важен, но если правильно определится с Управителем фонда, то на степень риска потери инвестиций застройщик никак не повлияет.

Потому что в конечном итоге именно банк, вместе со страховой компанией, отвечает за сохранность этих средств и за целевое их использование.

Конечно, возможны риски задержки строительства по вине застройщика, но как я понимаю, в Украине это уже своего рода правило. К сожалению, я еще не видел ни одного строителя, который бы вовремя закончил свою стройку.

Если деньги будут использоваться не за целевым назначением, как инвестор сможет проконтролировать и повлиять на этот процесс?

В договорах прописывается право инвестора предъявлять требования к держателям фонда. Поэтому, в случае возникновения такой ситуации, инвестор может воспользоваться этим правом.

Банк отслеживает целевое назначение денежных потоков фонда?

Конечно. Банк не только аккумулирует деньги, но и отслеживает все денежные потоки: в каких объемах и когда отправляются средства подрядчиками, заказчиками, куда идут средства и на какие компании, на какие материалы и т.д.

Когда деньги инвесторов заканчиваются, а строительство объекта еще не завершено, как действует банк?

Если не хватает инвесторов, то возможен вариант, что банк кредитует застройщика, или же сам становится участником фонда, т.е. инвестором, для того чтобы завершить строительство. В любом случае банк или зарабатывает на процентах по кредиту, или на перепродаже построенных объектов недвижимости.

«Трансбанк» давно уже работает на рынке ФФС?

С 2003 года. На сегодняшний день мы являемся управителями 12 объектов в разных регионах Украины.

С какими трудностями сталкивался банк в процессе работы на этом рынке?

Контроль за целевым использованием средств. Тут могут возникать разные ситуации и нюансы. Поэтому мы регулярно дорабатываем систему контроля, поскольку адекватно оцениваем риски невыполнения кем-то из наших партнеров своих обязательств.

Банк как-то страхуется от форс-мажорных обстоятельств в процессе работы ФФС?

Да, около 10 % всех поступлений направляются в резервный фонд, объем которого позволит банку справится с непредвиденными обстоятельствами.

И последний вопрос, где больше создаются ФФС - в столице или в регионах?

Наш опыт показывает, что больше - в регионах: Ивано-Франковск, Львов, Донецк, Черновцы, Ровно, Белая Церковь. Доля столичных ФФС значительно меньше. Предполагаю, что в будущем такое региональное соотношение сохранится, поскольку региональные застройщики не такие крупные, как столичные, и нуждаются в большем финансировании.