Банки начинают атаку на должников

На фоне усиления кредитного кризиса все больше банков переходят к активным действиям с залоговым имуществом. Содействовало этому указание Нацбанка и МВФ коммерческим банкам провести переоценку залогов.

Это угрожает серьезными проблемами для залогодателей из-за значительного падения цен на недвижимость. Ведь теперь реальная стоимость ипотечного жилья, приобретенного в последние годы, меньше задолженности банку.

Когда же обозленный клиент, которому подняли плату за кредит, обращается в суд, оказывается, что он раньше согласился на увеличение процентной ставки.

Вот и получается, что многих неплатежеспособных заемщиков ждет следующее развитие событий – квартиру продали, еще и в долгу остались. К тому же переоценка жилья редко бывает корректной. Зачастую ее проводит не квалифицированный оценщик, а сотрудник банка, даже не имеющий лицензии на подобную деятельность. В результате устанавливается стоимость, которая выгодна банку. К тому же постоянные колебания курса доллара искажают стоимость не в пользу заемщика.

Немного лучше обстоит ситуация на рынке земли. Поскольку ипотека на участки не была сильно развита, переоценивать их пока не собираются.

Зато на сайтах крупнейших ипотечных кредиторов уже появились целые разделы по реализации залогового имущества – квартир, авто, земли, а некоторые финучреждения даже открыли горячие линии для заемщиков.

Если банк сочтет, что стоимость залога упала, то может потребовать от должника предоставить поручителя, дополнительный залог или вернуть долг в течение короткого срока. Как выяснилось, такие пункты прописаны во многих кредитных договорах, и не исключено, что банкиры в условиях кризиса решат о них вспомнить.

Некоторые банки обещают не повышать процентные ставки по кредиту, если стоимость залога значительно уменьшится. Однако если в подписанном на момент выдачи кредита соглашении значится пункт о праве кредитора увеличивать ставку в одностороннем порядке, то в будущем этого исключать нельзя. Такие меры, по мнению кредиторов, могут помочь заемщикам справиться с выплатами.

Банки прекрасно понимают, что им вряд ли удастся чего-то добиться жесткими методами вроде срочного погашения кредита или предоставления дополнительных залоговых средств. Поэтому сами всячески прелагают должникам продолжать выплачивать деньги, но с временными «кредитными каникулами».

Ведь в случае если заемщик лишится жилья, кредитор получит очередную головную боль – объект, который необходимо в срочном порядке реализовать.

Еще одним способом выхода из ситуации для банка может стать повышение платы по страховке залога, чтобы частично перекрыть риски снижения стоимости залога. И хотя пользу от этого называют сомнительной, банк может пересчитать плату по страховке и предъявить повышенный тариф.

Пока юристы и экономисты мечутся из стороны в сторону наперебой решая, кому сейчас хуже – банкам или людям, взявшим кредиты, в парламенте готовят несколько законопроектов по этому поводу. Во-первых, в Верховной Раде уже зарегистрирован законопроект "О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из финансового кризиса". Документ предусматривает введение моратория на право банка взыскивать залог у недобросовестного заемщика, если таким залогом является недвижимость, в которой постоянно проживают граждане. Мораторий предлагается ввести на весь период финансового кризиса, дату выхода из которого должна определить Верховная Рада.

Еще один похожий законопроект в конце прошлого года разработал Кабмин. Документом предлагается ввести запрет на взыскание залогов у заемщиков, которые могут платить хотя бы проценты по кредиту. Однако пока что документ не подан в парламент.

Как пишет издание ДеньгиUA, сами законодатели пока воздерживаются от комментариев по поводу вышеупомянутых проектов закона. В каждой фракции ВР есть банкиры, которым подобная инициатива хуже кости в горле. Ведь фактически это будет означать преимущественное замораживание выплат. В этой связи не исключено, что в ближайшее время кредиторы и коллекторские конторы активизируют свою работу, дабы заблаговременно «обезвредить» ненадежных заемщиков. Ведь пока что «ц/у» Нацбанка и МВФ дают банкам полное право в случае уменьшения реальной стоимости залога требовать от заемщика компенсировать обесценивание за счет других источников.

Чтобы не попасть «под раздачу», с банком можно и нужно «торговаться», а то и судиться. Особенно тем заемщикам, у которых за спиной безупречная кредитная история. Некоторые финучреждения могут согласиться на отсрочку в пару месяцев, установить льготный курс или помочь перераспределить выплаты. Поэтому не стоит умалчивать о проблемах с выплатами. В таком случае есть шанс, что вам пойдут навстречу.

При определенных условиях дополнительным залогом становятся права на депозит. Если валюта кредита и депозита одинаковая, то 95% суммы депозита может выступать в качестве дополнительного залога. Ну и, конечно, многое зависит от размера вклада.

А вот тем, у кого есть депозитные счета, с которых пока невозможно снять деньги, не стоит волноваться, убеждает газета "Факты". Они смогут в обмен на замороженный капитал приобрести залоговое жилье.

В перечне недвижимости, предлагаемой по данной программе, есть только готовые квартиры в новостройках со всеми уже оформленными правоустанавливающими документами. В данной схеме не идет речь о том, что продавец жилья получает депозитный вклад покупателя наличными. Одновременно с оформлением документов по передаче собственнику квартиры прав на депозитный вклад с покупателем оформляется договор купли-продажи недвижимости. При этом покупатель жилья получает право собственности на приобретенный объект с момента регистрации договора в БТИ. То есть для покупателя эта схема ничем не отличается от обычной процедуры приобретения недвижимости, только средством расчета является депозитный вклад.

Более того, сейчас покупатель недвижимости, находящейся в залоге, может получить ее, заплатив только часть суммы, фактически перекупив кредит должника.

По информации портала Залог-Ипотека, залоговые квартиры и автомобили в Украине продаются хорошо, особенно в Киеве, центральных и западных регионах.

В промышленных регионах продажи не настолько активные - там финансовая ситуация сложнее.